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千丁智能门禁项目运营情况分析

2016年8月,在融汇小区看到了千丁的智能门禁,原来这个小区是千丁在一个智能门禁试点。经过和物业经理的沟通,了…

20168月,在融汇小区看到了千丁的智能门禁,原来这个小区是千丁在一个智能门禁试点。经过和物业经理的沟通,了解到了千丁智能门禁的一些产品和运营信息。

一、智能门禁机产品功能

1.千丁门禁机功能

千丁智能门禁机—惜文读书笔记

  1. 千丁的门禁机是在旧的楼宇对讲机旁边加装的外置智能门禁机;
  2. 远程手机开锁是通过手机蓝牙和智能门禁机蓝牙进行通讯;
  3. 智能门禁机本身不带刷卡功能,小区住户还是在既有的门禁机上面刷卡进入;
  4. 在小区的大门匝道处也有安装门禁机;

 

2.千丁远程开锁方式

  1. 小区住户手机安装了APP之后,需要进行认证之后才可以使用;
  2. 千丁APP的远程通讯技术的是蓝牙。住户手机开门前需要先打开手机蓝牙,然后通过APP摇一摇开门。APP蓝牙开锁的有效距离是2米以内;
  3. 门禁访客授权是通过小区住户手机APP,给通过微信给访客发送临时密码。访客到达后,在千丁的门禁机上面输入密码开门。
  4. 千丁APP可以生成不同时长的授权开锁方式。授权给朋友的临时密码24小时内有效;而授权给家政服务类的人员的开锁密码只能用一次;

 

3.小区APP下载使用情况

融汇半岛一共有1900多户。千丁的门禁机大概是20166月份安装的,截止20168月份,APP安装的户数大概是700户,使用手机开门的人数量比较的少,千丁的小区项目经理没有相关的统计数据。在现场的一个多小时的过程中,没有看到用户使用手机APP开门。

 

二、运营模式分析

1.系统构造

千丁智能门禁在融汇半岛的商业模式是智能门禁的社区O2O模式。千丁的智能门禁系统主要由三部分组成:智能门禁机、社区O2O电商平台、物业管理系统。

社区电商平台以智能门禁机及为载体,吸引人群注册和使用千丁APP,最后以千丁APP为载体,让用户通过APP购买电商平台产品。目前电商的供应是融汇集团下属的公司在负责货品的供应。据了解,目前总公司还没有配备很成熟的供应链和物流配送体系。

物业管理功能包括小区公告、物业费缴纳和报修工单等。

小区的项目经理就是来负责APP的推广、电商订单收发货和系统技术支持。

 

2.项目运营情况

目前,千丁总部对于智能门禁的商业探索还处于探索阶段,暂时没有任何大规模的推广计划。

融汇半岛的小区的物业管理功能还没有启用,据说是在和现有的物业管理系统进行系统对接;

社区电商模块暂时只有零星的订单,现在是每周六固定时间配送。千丁方面期望在物业处设立社区服务点,用来做线下服务和仓储,该想法目前没有得到物业方面的认可。

小区项目经理底薪4000,团队有安装APP的绩效考核政策,但是目前还没有执行,该小区项目经理现在还需要兼顾几个小区运营工作。

 

三、试点项目不足分析:

1.手机开锁用户体验差

手机蓝牙开锁过程用户体验不够友好。蓝牙开启会耗电,使用频率较低,所以用户手机蓝牙功能一般情况处于关闭状态,用户在开锁之前需要打开手机蓝牙,确认手机蓝牙和门禁机蓝牙配对成功后才可以进行开锁。

2.手机无法替代室内机远程开锁

手机APP无法实现远程开锁,只能通过手机APP给用户授权临时密码。这对于没有智能手机的老年住户不够友好。然而,小区很多旧门禁机的远程开锁功能已经无法正常使用,因此,独居的老年用户无法远程开门,从而导致单元门白天无法正常关闭。

3.门禁机安装环境受限

千丁门禁机对于旧的门禁机依赖性比较的强,因为没有刷卡模块,所以必须要求旧门禁机可以正常使用。而它的存在只是给旧门禁机加装了蓝牙开锁控制器。这样的特性也决定了该款产品无作为门禁机独立安装。

 

四、项目可行性分析

1.开锁体验不好直接导致商业模式的实现

APP是社区O2O商业模式的入口,门禁的APP定位应该是工具类的APP,好的用户体验才可以让引导用户频繁使用,千丁智能APP开锁体验不好,居民还是习惯用门禁卡开门,这导致其APP的留存率和活跃度很低。由此影响社区电商和物业服务的覆盖率,因而无法实现用户引流、服务变现的商业目的。

2.单个社区投入产出比无法支撑社区电商商业模式的延续性

初步罗列了融汇半岛智能门禁试点项目的社区电商投入和产出,具体如下:

编号

费用项目

费用类型

费用预估(元)

1

门禁机采购费用

支出

100

2

门禁机安装费用

支出

200

3

门禁机维护费

支出

100/年

4

门禁卡采购费用

支出

1/张

5

项目经理工资

支出

4000/月

8

电商产品销售利润

收入

毛利为销售额的10%

表格中是项目的直接成本,非直接成本还需要包括系统开发费用,物业公司对接费用等。现场了解到,物业管理模块目前是免费提供给物业公司使用,所以暂时没有系统采购销售收入。

 

经过进一步的成本收益分析,如果需要电商收益支撑起电商经理的工资投入,就需要融汇半岛小区居民每个月完成4万的销售额,平均一天要完成1300元的订单销售额度。以社区O2O的客单价100元为计算基础,就要求每天有13个订单,一周需要有100个左右订单。订单的日转化率为13/1900=每户的订单转化率为0.68%/天。目前,融汇半岛小区的社区电商订单还没有达到一天10单的数量。

总之,目前融汇半岛小区试点的项目的投入产出比应该是负的,在没有新的收益项目的情况下,试点项目会持续性的亏损。

 

五、分析总结

2015-2016年,门禁产业也收到“互联网+”的冲击,出现各种智能门禁厂商。我在2015年做过一份智能门禁的产品调研,发现大部分的智能门禁厂商都把自己定义为互联网企业,主要的商业模式有两种,一种是类似千丁这种做社区O2O运营的;另一中是通过门禁的显示屏获取广告收益的商业模式。

到了在2016年下半年,国内经济增长放缓之后,市场上的热钱少了,很多无法盈利的商业模式无以为继。智能门禁行业也备受质疑,最后真正能实现社区O2O和门禁广告的商业价值的寥寥无几。

时隔三年,回看自己当初的笔记,感慨颇多。总体感觉无论是什么商业模式和产品,存在的根本是为了解决实际的问题。我认为智能门禁产品无论加上何种技术或者外壳,最根本的两个需求还是保护楼道安全和使用方便。只有小区居民认为门禁可以保护他们的楼道安全,又喜欢使用,在此基础上嫁接的商业模式才有可能持续下去。

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作者: Jordanmax

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